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上海金山卫村镇投资有限公司部分资产处置项目
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  • 来源:
  • 时间:2015-9-18 14:20:52

理顺资产关系 提供增值服务

上海金山卫村镇投资有限公司部分资产处置项目 

这是由农交所作为代理经纪机构促成的一宗农村集体资产处置项目。在服务过程中,我们积极指导转让方理顺各类关系,提供法律法规及政策咨询,配合完成资产交付及产权变更等手续,并通过上海联交所组织完成信息发布、意向受让方征集、组织交易、结算价款等资产交易程序,最后获得符合国有产权交易规定的产权交易凭证。

作为一个历史问题突出的工业房地产项目,除了要求规范的操作路径,还涉及税务、环保、规划、社保等多方面协调工作。

一、项目背景

出让方上海金山卫村镇投资有限公司,主要由全镇14个村出资,总注册资本5000万元。公司致力于金山卫镇村级经济的发展,探索“三农”工作推进新路径;以村级有限财力,采用经济杠杆作用,实现效益最大化,构建企业、公司和村的三赢格局,确保村级资产保值增值,使广大村民直接享受到经济发展带来的实惠。由于前期合作项目未能申报立项,为了避免资产闲置,同时盘活该存量资产,使其能进一步增值、保值,并加快公司新一轮发展,决定将位于金山区金山卫镇金山大道3755号的土地使用权及地上4幢仓储仓库通过上海联交所公开挂牌转让。

受让方上海昊丰混凝土有限公司作为一家大型预拌混凝土供应企业,主要经营商品混凝土及制品生产,黄沙,石子,建筑装潢材料销售等,多年来一直关注区域内优质工业房地产项目。

转让标的上海金山卫村镇投资有限公司部分资产,位于上海市金山区金山卫镇临近精细化工园区,靠近金山卫镇人民政府,标的房地产2014年评估价较2013年评估价增长近8%,挂牌底价较2014年评估价增长21.1%,折算后单价在69万元/亩,同类工业房地产项目资源稀缺,后续升值潜力巨大。

二、项目实施

此次处置的资产情况复杂、交易相关要求具有特殊性,农交所作为受托经纪机构在摸清资产基本情况以后积极上门走访受让方企业以及上级主管部门,提供指导、咨询和建议等服务。作为上海联交所会员,农交所充分利用了上海联交所覆盖全国的网络优势和投资人渠道对资产转让信息进行推广,力求为转让方和意向受让方的利益需求找到匹配点,在确保操作规范的前提下,力促项目成交。

由于该项目情况相对复杂,农交所专业团队专程前往项目实地进行调研,同时结合出让方以及出让方上级主管部门的要求,帮助出让方设计方案。由于出让方为镇属集体企业,经纪机构考虑到集体资产的安全性等因素,建议将保证金提高至上限,并建议将资金到位的时间进一步压缩,确保资金及时到位。同时,由于保证金数额较大且全额资金要求到位时间较短,考虑到意向受让方资金筹措方面的有一定的难度,事先提醒意向受让方提前着手准备,做到在整个操作过程中对时间节点的准确把控,促进项目顺利完成。

挂牌期满后,经上海联交所对所有意向受让方进行资格确认,只征集到上海昊丰混凝土有限公司一家有效竞买人,按照规则采用协议方式转让,竞买人按照上海联交所的通知要求在规定时限内通过网络报价系统进行报价,最终报价等于挂牌价格,即最终受让价格。

三、经验启示

一)拓展服务范畴是趋势

过去很多经纪会员会觉得不是服务范围内的事情不需要做也没必要做,只要按照标准服务流程提供标准服务就可以。但是,市场在悄然发生变化,如果不加强服务意识,不积极深入了解委托方所面临的问题和困难,没有从委托方的实际利益角度思考,就很难促成交易也很难令委托方满意。本项目之所以能顺利得以处置并令委托方满意,很大程度上得益于农交所全方位的服务意识,不局限于原有服务范畴提供增值服务的前瞻意识。

(二)提升团队竞争力,提供全方位高附加值增值服务

拓展服务范畴、提供高附加值增值服务对经纪会员整体素质提出了更高要求。只有在掌握了扎实的专业知识并在相关领域具备丰富经验的人员,才能提供一整套专业增值服务。包括工商咨询与协调、税务咨询与协调,项目规划、环评预估、相关手续办理等增值服务。在这一点上,农交所一直致力于打造属于自己的专业团队,并积极借助社会力量,与各类专业服务机构建立起深厚的合作伙伴关系,为新的业务需求提供有力支撑。



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